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2020년 하반기 부동산 및 2020년 하반기 부동산 동향 및 2021년 부동산 전망에 대해 같이 확인하시면 도움이 될 것 같습니다.

 

info-tips.tistory.com/142

 

부동산 상식 : 2020년 하반기 부동산 동향 및 2021년 부동산 전망

 1. 수도권 시장동향 (1)  -> 수도권 매매 : 서울, 2006년 대비 2.4배 상승  * 수도권 상승률 V-shape 반등 있었던 2009년 수준 넘어서(실거래가 기준) 올해 7월까지 수도권 상승률은 13.1%로 집계돼 7월 누

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0. 경기전망 주요변수 (1)

 - 현황

  * 기준금리 하락으로 인한 화폐가치 하락과 코로나 19로 인한 경기 하강

  * 계약갱신청구권 시행으로 인한 전세 매물 잠김

  * 임대주택 자동말소 저액으로 인한 공급예상

 - 예상

  * 매매하락효과와 전세 상승

부동산 경기전망 주요변수

1. 거시경제 (1)  - 국내 경제 기초 여건 하락

  - 코로나 19로 인한 경제 여건 악화로 GDP 성장률 상승 기록 전망

   * 타국 대비 방역체계 유지하면서 2분기까지 OECD 2위 수준 경제성장률 시현

   * 다만 2021년 불확실성이 커서 물가상승률 지난 한 때 하락기록한 이후 올해도 다시 0.3%하락 기록 중반기 점차 회복중

 

 

 

국내 경제 성장률 추이 및 수도권 매매가 대비 전세가 비율 변화

1. 거시경제 (2)  - 국내 외 금리 여건 상승

  - 국내외 금리 현재 역대 최저수준, 다만 실질금리는 소폭 상승

   * 국내외 금리는 현재 역대 최저수준을 기록하고 있고, 2021년 금리상승 여지가 적음(FOMC, ECB통화정채회의)

   * 다만 최근 미국 실질금리 소폭 상승으로 인해 금리 하락세가 멈출 것인지 여부에 관심이 집중되고 있음.

 

국내외 기준금리 및 국내 주택담보대출 금리, 국내외 실질금리 추이와 아파트 가격 변화

1. 거시경제 (3) - 경기 여건과 주택 가격 하락

  - 국내 경기 여건, 주택가격에 영향 미쳐왔으나 최근 그 방향이 급변

   * 경기동행종합지수는 실거래 가격지수와 유사한 방향으로 움직여 왔지마 코로나 19의 충격으로 반대로 움직임

   * 실업률은 실거래가격지수에 하방 압력을 가해왔으나 감염병 충격에도 불구하고 공동주택 가격은 상승함

경기와 주택가격, 실업률과 주택가격

1. 거시경제 (4) - 대출과 취업 상황 하락

 - 기타대출 비율 늘어가는 가운데 취업 상황 여전히 불명확

  * 올 들어 개인 신용대출은 전년 말 대비 16.5조원 상승

  * 30대 다주택자 중 8.3%는 기타대출을 활용해 주택구매

  * 실업급여 신청자수는 지난 1분기 사상 최다인 43.7만명에 달하였고, 2분기 역시 집계 이후 가장 많은 수준

 

 

 

개인 신용대출 증감, 기타대출 활용 주택구매율, 실업률 및 실업급여 신청자 추이

1. 거시경제 (5) - 금융시스템 위험

 - 단기자금(M1) 증가 빠르고 가계부채 비율은 늘어났지만 취약차주는 감소

  * M1 증가는 주로 기업금융에 집중

  * 가계에서는 M2->M1 전환율 상승

  * 처분가능소득 대비 가계부채 비율 상승세

  * 취약차주 비중은 지난해 말 7.1%에서 1분기 7.0%로 줄어 금융시스템 안정성을 소폭 강화함

M1/M2 비율, 처분가능소득 대비 부채 가계비율, 취약차주 비중

2. 전세시장 현황 (1) - 2019년 하반기 이후 전 지역 상승세

 - 2020년 들어 6.5% 상승해 4년만 최대 상승폭 기록 중(실거래가 기준)

  * 지수 첫 공개 이후 최소 20% ~ 최대 50% 까지 상승('14.1 기준, 서울 53.5%, 지방광역시 38.9%, 기타지방 20.2%)

  * 기타지방은 2016년 하반기 이후 대세 조정장에 들어갔지만 2019년 하반기 부터 전 지역 상승

부동산 - 2019년 하반기 이후 전 지역 상승세

2. 전세시장 현황 (2) - 전세 시장 상황

 - 전세가 상승율과 매매가 상승률 역전

  * 2016년 이후 매매시장에 대한 관심이 부각되면서 전세가 상승율 대비 매매가 상승율이 높았으나 최근 역전됨.

  * 매매가 상승으로 인한 전세가율 하락이 종료되고 수도권 전역에서 전세가율 상승 시작

 

 

 

수도권 매매가 변화율과 전세가 변화율, 수도권 매매가 대비 전세가 비율 변화

2. 전세시장 수요 (1) - 서울 및 3기 신도시 인근지역에 수요 집중 상승

 - 전년 동월 대비 용산 25.4%, 하남 17.1% 상승

  * 서울은 매매가격의 과다 상승으로 인한 매매시장 참여 불가, 매물 잠김 등으로 인해 전세 상승세 가파름

  * 3기 신도시 인근 지역은 내년 말 사전청약, 2~3년 뒤 본 청약 등에 대비하기 위한 수요 증가

전년 동월 대비 전세가 상승률, 지역별 전세가 상승률

2. 전세시장 공급 (1) - 신축 주택에서도 전세 물량 공급이 어려울 듯

 - 신축 아파트는 전세 공급의 주요 원천이었으나 최근 들어 비율 축소

  * 신축 아파트의 준공이 줄고 있고 개정 법안도 준비 중이어서 신축 주택 공급이 전세 물량으로 풀리기 어려움

  * 송파구와 하남시는 각각 평균 공급물량의 45.8%와 8.8%가 전세로 공급 / 실거주자 위주의 청약 시장 개편

수도권 아파트 공급 및 전세가 변동률, 신축 아파트 초기 전세 거래 비율

2. 전세시장 전환 (1) - 월세시장으로의 전환 가능성 상승

 - 여전히 가장 선호되는 거주 형태인 전세

  * 보증금이 많은 순서대로 안정된 형태의 주거라고 인지하는 수요자들의 인식이 쉽게 바뀌기는 어려울 것으로 판단

  * 매년 25만 쌍에 이르는 신혼부부 역시 임차수요가 대부분인데, 전세자금대출을 활용해 전세로 진입하는 수요 다수

 

 

 

이사할 주택의 점유형태, 연도별 혼인건수, 전세수급 지수

2. 전세시장 전환 (2) - 월세시장으로의 전환 가능성 상승

 - 급격히 월세시장으로 전환되리라 보기는 어려워

  * 전세물건이 품귀현상을 빚고 있음에도 전세 대비 월세 계약 비중은 크게 줄어들지 않음(인천 vs 서울,경기)

  * 수도권은 다른 지역보다 비교적 자가점유율이 낮다는 점에서 전세로 빠르게 전환 어려움

수도권 전세 대비 월세 비중, 지역별 자가점유

나머지 내용은 다음 포스팅을 참고해주세요.

info-tips.tistory.com/146

 

부동산 상식 : 2021년 부동산 전망 주요 변수2 - 거시경제, 매매시장, 전세시장

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