2020년 하반기 부동산 동향 및 2021년 부동산 전망 - 수도권 시장동향, 주택정책, 지방 시장동향, 공급_1

2021년 부동산 전망

 1. 수도권 시장동향 (1)

 -> 수도권 매매 : 서울, 2006년 대비 2.4배 상승

   * 수도권 상승률 V-shape 반등 있었던 2009년 수준 넘어서(실거래가 기준) 올해 7월까지 수도권 상승률은 13.1%로 집계돼 7월 누적은 물론 연간 누적 기준으로도 통계 집계 이후 최고 인천은 '08년 8월 이후 139개월만에 전고점을 갱신 / 7월 누적 12.0% 상승해 지난 '07~'08년 상승장과 유사

2020년 하반기 시장동향 및 특징 - 수도권 상승률

1. 수도권 시장동향 (2) 

  -> 수도권 내 격차 심화, 서울 내 키 맞추기

   * 수도권 내 격차는 늘어났지만 서울 내 지역별 격차 소폭 완화.

   * 수도권 내 격차는 그간 서울의 폭발적인 가격상승세에 힘입어 늘어남.

     (인천:서울 37.8 -> 33.1%, 경기:서울 57.7 -> 43.3%)

   * 서울 구간 격차는 소폭 좁혀진 것으로 분석됨

     (평균 평당가 대비 최고가 區 평균 평당가 2.1 -> 1.8배 / 최저가 區 평균 평당가 0.5 -> 0.6배)

 

 

 

수도권 가격 격차, 서울 구별 가격 격차

 2. 주택정책 (1)

 -> 수요 억제책 중심, 최근 서울 공급 시사

   * 각종 정책 영향으로 6월 이후 주택가격 상승세 둔화

주택정책 - 수요 억제책 중심, 최근 서울 공급 시사

 2. 주택정책 (2)

  -> 갭투자 감소 / 법인 매도인 수 증가

   * 정책의 타겟인 갭투자는 10%대로 감소 추정, 법인 매수보다 매도세 커

   * 서울 구별 갭투자는 정부 추산 대비 낮은 수준인 것으로 추정됨(정부 추산 서울 52.4%, 강남4구 72.7%)

   * 법인은 6.17 대책 발표 이후 급격히 많아져 8월 한 때 매도 법인수가 1만에 육박함

주택정책 - 서울 연간 갭투자 비율 추정, 서울 법인 매매자 수 추이

 2. 주택정책 (3)

  -> 7월 거래량, 정책 영향으로 매매, 증여 모두 통계작성 이후 최고치

   * 7월 매매 5.3만호, 월간 증여 9,233건으로 통계 작성 이후 가장 많은 달(매매는 6월이 정점으로 5.4만호 수준)

   * 12.16 이후 장기 보유자(개인.법인 합산)의 소유권이전등기(매매) 추이가 증가했으나 7월 이후 감소

 

 

 

주택정책 - 아파트 거래원인별 거래량 추이, 보유기간별 집합건물 소유권이전등기 추이

 2. 주택정책 (4)

  -> 그 외 요인에 의한 거래량 증감

   * 코로나19, 거래량에 영향준 듯 / 관할 시군구 내 거래 감소 추세

   * 코로나19가 가격에 큰 영향을 미치지는 못했지만 거래량 증감에는 영향을 미친 것으로 추정됨.

   * 수도권 주택 매입자는 '관할 시도 외 기타' 지역의 매입이 대세 증가 중

     ('06.12 17.8% -> '12.4 10.8% -> '19.12 19.2%)

주택정책 - 코로나19 확진자 대비 거래량 추이, 매입자 거주지별 거래 추이

 3. 지방 시장동향 (1)

  -> 수도권과 지방 동반 상승 1년 이상 지속, 2014년 이후 최초(실거래가 기준)

   * 2015년 8월 이후 유리되었던 지방광역시와 지방도, 2019년 하반기 이후 같은 방향으로 움직여 지방광역시는 2006년 대비 1.9배, 기타지방은 1.5배 이상 상승

지방 시장동향 - 수도권과 지방 동반 상승 1년 이상 지속, 2014년 이후 최초

 3. 지방 시장동향 (2)

  -> 전통적인 강호와 신흥 강호 간 격차

   * 소위 대.대.광 상승세 여전, 단기 매매지역은 단기 과열 후 소강상태

   * 광주는 2006년 대비 60% 이상 상승 후 정체, 대전은 연간 16% 상승(시세기준)

   * 청주는 외부 요인(외부 유입 거래 145.6%상승)으로인한 가격 급상승이 나타났으나 이후 기존 추이로 회귀

 

 

 

지방 시장동향 - 대대광의 인기는 유효한가, 단기 매매 집중 지역 경과

 3. 지방 시장동향 (3)

  -> 지방 중심지, 정비사업 인기 상승 중

   * 수주인식 많았던 지방 재개발.재건축 지역, 가격 상승도 가팔라

   * 지방광역시 재개발.재건축은 부산, 대구, 대전에 집중되어 있음

   * 부산은 신축에 대한 관심이 많았으나 2019년 3분기 이후 정비물건에 대한 관심 많아지며 가격 상승

   * 대구는 2017년 2줍ㄴ기 이후 정비물건에 관심 쏠리며 가격 상승했고 상승폭도 가장 큼

지방 시장동향 - 광역시 거래회전율, 광역시 정비구역 수, 지방광역시 건축연령별 가격 변화

 4. 공급 (1)

  -> 인허가 2015년 정점 이후 하락, 준공은?

   * 인허가 감소 및 전년 동기 누적대비 준공 감소

   * 지난 7월 말 시행된 민간택지 분양가 상한제 영향으로 상반기 분양 많아 전년 누적 대비 10.2% 증가

   * 특히 분양가 상한제의 직접 대상이 되는 수도권의 증가율은 16.2%로, 비수도권 3.9%보다 높음.

 

 

 

공급 - 아파트 분양 실적 추이, 아파트 인허가 및 준공

 4. 공급 (2)

  -> 선행지표 일부에서 상승기류 감지

   * 준공은 여전히 감소하지만 인허가와 분양은 증가 중

   * 지난 2015~2017년 정점 기록한 동행.선행지표, 그동안 감소해왔으나 선행지표에서 먼저 상승세 포착

   * 다만 이같은 상승 움직임이 코로나19로 인한 불안정한 경제 상황에서 등장했다는 점 유의해야 함

공급 - 선행지표 일부에서 상승기류 감지

이어서 2021년 부동산 전망 내용은 다음 포스팅을 참고해주세요

info-tips.tistory.com/145

부동산상식 : 2021년 부동산 전망 주요 변수1 - 거시경제, 매매시장, 전세시장