06.17 부동산대책 [투기과열지구 & 조정대상지역]

 06.17일 부동산 대책

 

대책이 나올때마다 보통 두가지 입장인 것 같습니다.

 

무주택자 : 내가 걸리는게 없나 찾아봄 -> 역시나 내 집은 없구나...

유주택자 : 헛점이 없나 찾아봄 -> 이번엔 이런게 되겠구나...하나 더 투자해 볼까?

 

부동산의 맛을 한번 본 사람들은 부동산을 못떠나고 계속 찾는다고들 합니다.

세상에 이렇게 많은 아파트들과 집이 있는데 내꺼 하나가 없나?

한번쯤은 다들 한숨 셔보 셨을 겁니다.

무주택자라도 못살 것 같다고 하더라도 열심히 눈팅하고

정보를 접해야 기회가 왔을때 붙잡을 수 있다고 생각합니다.

 

아파트

또한 미국, 일본, 한국 QE(양적완화) 와 질적완화로 인해서

시장에 화폐가 넘쳐나고 있습니다.

지금 시기는 10년에 한번정도 오는 기회일 수도 있습니다.

투자하기 위험하기도 하지만 두번다시 안올 기회일 수도 있습니다.

과거를 예를 들면 08년도 리먼사태때

코스피가 800대 후반정도까지 내려갔던걸로 기억합니다.

삼성전자도 30만원 후반대까지 내렸던 것 같은데

그 이후로 특히 미국주식은 10년동안 꾸준히 우상향을 하였습니다.

 

올해, 내년, 내후년 딱 3년사이에 과거와 같이 하락

그리고 앞으로 몇년간의 상승이 올 수도 있기 때문에

신중하게 투자를 해야 할 것 같습니다.

 

또한 지금은 08년도와 다르게 시장에

돈이 너무나 많이 풀려있기 때문에 흔히들 말하기를

투자해서 돈벌지 않고 가만히만 있어도 자산하락이 된다고들 합니다.

 

그렇기 때문에 부동산, 주식시장, 재태크에 

열심히 관심을 가져봐야 할 것 같습니다.

 

부동산 매매

우선 취득세 관련부터 우선 알아볼까 합니다.

취득세 관련 정보입니다.

규제대상		주요 변경 내용
취득세	취득세율 변경	기존세율(6억이하: 1%, 6~9억: 2%, 9억초과: 3%) 경계상의 급격한 세율변화를 완화가기 위해 6~9억구간 단계별 상승율 적용 (1천만원 당 0.06~0.07% 상승)
	4주택자 취득세 차등	1세대 3주택 이상 보유자가 2020.1.1 부터 추가 취득하는 주택은 4.6%의 취득세율 일괄 적용 (임대주택/상속주택도 주택수에 가산, 분양권/입주권은 미포함) 예외) 19.12.3 당시 분양권 보유자가 22.12.31 까지 잔금 지급후 취득자
	임대주택 취득세감면	2021년까지 공시가격 6억이하 60㎡이하의 신축/분양 공동주택을 취득후 2개월 이내 등록 시 100% 감면 (면제금액 200만원 초과시 85% 감면)
	취득 요건강화	1. 주택거래신고 강화 -> 규제지역 주택구입시 금액상관없이 (기존 3억이상) 자금조달계획서 의무제출 (적용: 20년 9월) 2. 개발호재인근 토지거래허가구역 지정 -> 삼성, 대치, 잠실, 청담 (적용: 20.6.23)

취득세 관련정보는 여기까지 입니다.

 

종부세 관련 정보입니다.

규제대상		주요 변경 내용
종부세	종부세율 인상	공정시정가액 반영율 인상 : 현행 80%에서 2019년부터 연 5%씩 인상하여 2022년에는 100% 적용 (2020년: 90%,  2021년: 95%, 2020년: 100%) 고가주택 공시가격 현실화 -> 공동주택 9~15억: 70%, 15~30억: 75%, 30억 이상: 80%수준 <법률 통과전으로 20년에 재시도> 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 세율 상향 (3주택자&조정지역 2주택자: 구간별 0.2~0.8% 중과) [과표 3억이하]    일반: 0.6%, 3주택 & 규제지역2주택: 0.8% [과표 3억~6억]   일반: 0.8%, 3주택 & 규제지역2주택: 1.2% [과표 6억~12억]  일반: 1.2%, 3주택 & 규제지역2주택: 1.6% [과표 12억~50억] 일반: 1.6%, 3주택 & 규제지역2주택: 2.0% 3주택자 및 조정지역 2주택자의 세부담 상환을 300%로 확대 (일반은 150%) * 법인 보유주택 종부세를 최고 단일세율로 적용 ->   2주택이하: 3%, 3주택이상: 4% (적용: 21년 1월), 예외 > 사원용주택 및 기숙사는 비과세
	종부세 합산/공제	9.13 이후 취득 규제지역 임대주택은 종부세 합산 (913이전 취득 주택은 지금 등록해도 합산배제) * 법인 보유 규제지역내 8년 장기임대주택도 종부세 합산과세 (적용: 20.6.18) * 법인 보유주택의 법인당 종부세 공제액(6억)을 폐지(적용: 21년 과세분부터) -> 현재 3개법인이 1개씩 보유시 18억 공제인데 없어져 급격한 인상
	실수요자 부담경감	1주택 보유 고령자의 세액공제율(20~40%)과 장기보유공제(20~50%)의 합산 공제율 상한을 80%로 올려 부담을 경감시킴 (현재 70%)

종부세 관련정보는 여기까지 입니다.

소득세 관련 정보입니다.

규제대상		주요 변경 내용
소득세	임대소득세 감면 /공동명의주택	[임대소득세 감면축소] 2021년부터 8년장기는 현재 75%에서 임대주택 1호자는 75%, 2호이상은 50%로 축소, 4년 단기는 각각 1호 30%와 2호이상 20%로 축소. [공동명의 주택수 가산] 연간임대소득 600만원 이상 또는 기준시가 9억초가의 30% 이상 지분을 가진 공동명의자도 소득세 주택수 가산 (3주택자는 간주임대료)

소득세 내용은 여기까지 입니다.

양도세 관련 정보입니다.

규제대상		주요 변경 내용
양도세	1주택자 (9억 이하 비과세)	2017년 8월2일 대책 이후 취득 규제지역내 주택은 2년 이상 의무거주해야 비과세 (8.2이전 계약분은 불필요) 2021년 이후 양도분 부터는 1주택 비과세 산정기간 요건강화 (다주택자는 모두 매도후 최종적으로 1주택 보유하게 된날 부터 2년 기산) [장특공] 거주요건에 따른 차등화 1. 2020년 1월1일 양도분 부터는 2년이상 실거주에 한해 1세대 1주택자 장기보유 특별공제 최대 80% 적용 (미거주자는 최대 30%) 2. 2021년 양도분 부터는 고가주택(실거래가 9억초과)의 거주기간에 따른 장특공 차별화 -> 연 8% 공제율을 "보유기간: 연4% + 거주기간: 연4%" 구분합산
	다주택자 중과	[2주택자] 기본세율 (6~42%) + 10% 중과(규제지역), 장특공 6~30% (3~15년, 2%씩 증가, 비규제지역) [3주택자이상] 기본세율 (6~42%) + 20% 중과(규제지역), 장특공 6~30% (3~15년, 2%씩 증가, 비규제지역)  * 규제지역내 주택 매도시 양도세 중과 및 장특공 배제 (비규제 지역 먼저 매도하면 중과 안됨) -> 2020년 6월말까지 양도세중과 한시적 유예(12.16대책)
	일시적 2주택자	규제지역 주택 매입시 1년내 처분후 전입해야 비과세 (규제지역에서 규제지역으로 이동시만 적용, 12.16 이전 계약분은 2년 유효), 일반지역은 3년 유효. * 단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 임대차계약 종료(최대 2년)까지 연장
	중과배제주택 (장특공 유효: 2~30%)	장기임대주택(6억이하, 조정지역은 9.13이전분, 단기는 2018년 4월 이전분), 상속주택(5년내), 양도세감면주택(주택수 미포함), 어린이집(5년후), 장기사원주택(10년후), 지방 기준시가 3억이하 주택(다주택 중과 판단시에도 주택수 배제), 부모합가/결혼합가 2주택자(5년내), 1억이하 소형주택, 취학/근무/요양 목적 2주택자(3억이하/1년이상거주)
	분양권/ 입주권/ 이축권	[분양권] 12.16대책으로 대출/청약 외에 추가로 양도세중과 주택수 판단시 분양권도 포함됨. (21.1.1 양도분 부터 적용) [조합원 입주권] 실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도소득 금액 산정 (9억 이하 비과세, 이상은 장특공 연간 8%씩 공제) [이축권(용마루)] 기존에 불명확한 소득세를 기타소득이 아닌 '양도소득세'로 과세하기로 함.
	단기 매도 세율	[단기 매도] 2년미만 보유 주택에 대한 양도소득세 인상 (1년 미만: 40% -> 50%, 1~2년: 기본세율 -> 40%) -> 21.1.1 양도분 부터 적용 [단기 복수 주택 매도] 동일 과세기간에 2개 이상의 자산 양도시 비교과세 적용 -> 각각의 양도소득 과세표준을 합산 후 기본세율을 적용하여 산출세액과 단기 또는 조정지역 중과요율을 각각 적용하여 산출세액의 합계 중 큰금액으로 신고
	임대주택	장기보유특별공제 혜택(8년: 50%, 10년: 70%) - 2018년말까지 등록한 8년 장기임대주택은 양도세 100%감면 (농특세 감면의 20%별도) 913이후 취득 규제지역 임대주택은 양도세중과, 임대사업자 거주주택 비과세는 평생 1번만 적용 규제지역 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택( 12.16 이후 임대등록주택 적용) [양도세 주택수 포함여부] 1주택자는 미포함, 하지만 9억 초과분 양도세 계산시에는 포함 중과. 다주택자는 주택수에 포함 중과
	상가주택/ 법인주택	[상가주택] 22년이후 매도시 실거래가 9억이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세 산정 (9억이내는 기존과 같이 주택면적이 크면 1주택 비과세) [법인주택] 법인주택 양도시 기본법인세율(10~25%)에 추가세율 20% 합산 (20.6.18 이후 8년 장기임대주택 추가세율 적용)

양도세 내용은 여기 까지 입니다.

 

재개발/재건축 관련정보 입니다.

규제대상		주요 변경 내용
재개발 /재건축	입주권	[진행과정] 구역지정 -> 추진위 설립 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 일반분양 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전 등기시까지 전매금지 * 수도권 투기지역 재건축은 "조합원 분양신청 시까지 2년 의무 거주"해야 분양신청 허용(적용 : 20년 12월)
	초과이익 환수제	재건축은 조합원 이익이 3천만원 이상시 최대 50% 수익금 환수 (3~5천: 10%, 5~7천: 20%, 7~9천: 30%, 9천~1.1억: 40%, 1.1억초과: 50%) -> 20년 하반기 본격징수
	무허가주택	일정시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약시 주택수에 포함 안되나, 양도세 계산시 주택수에 포함됨 (다른 주택있으면 중과됨)

재개발/재건축 관련정보는 여기까지 입니다.

청약/대출 관련 정보입니다.

규제대상		주요 변경 내용
청약/ 대출	청약자격 및 추첨방식	[국민주택 자격] 저축가입 2년 & 24개월 이상 납입횟수, 신청지역 1년이상 거주, 무주택 & 당첨 내역무 [민영주택 자격] 저축 1년이상(투자지역 2년) 및 기준금액 이상 납입, 다주택자 불가, [추첨] 투과/수도권/광역시 -> 75%: 무주택자, 25%: 무주택자 및 1주택 처분서약자 [신혼특공 자격] 혼인신고일부터 모집공고일까지 무주택 유지자 * 청약점수(84점 만점) = 부양가족 35점 + 무주택기간 32점 + 저축기간 17점
	분양권	규제지역 분양권은 소유권 등기시까지 전매금지 (2020년 8월 1일부터는 수도권과 지방광역시도 분양권 등기시까지 전매금지) 분양가상한제 주택 분양권 전매제한(당첨일기준) -> 5년(시세 100%) / 8년(시세80~100%)/10년(80%미만), 공공택지는 거주의무기간 3년(80~100%)/5년(80%미만) 규제지역 분양권 양도세는 무조건 50% 중과(원래 1년미만 40%, 그 이상은 일반과세 6~42%) 분양권(입주권)도 청약/대출시 주택 소유주로 간주 (2018.12.11 이후 분부터) -> 미분양분 분양권은 주택수에 미포함되나, 미계약분은 주택수에 포함됨
	무주택 간주 주택 (청약/대출시 주택수판정)	1. 상속주택 공유지분(부적격 통보 받은날부터 3개월 이내 지분을 처분경우) 2. 수도권 제외 지방 면 단위 행정구역의 단독주택에 거주후 이주한 경우(20년된 단독주택, 85㎡이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택 3. 개인주택사업자의 분양목적 건설주택 (부적격 통보 받은날부터 3개월 이내 처분경우) 4. 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택 5. 20㎡ 이하의 초소형주택 또는 분양권 1호 소유세대 (2호 이상 소유자는 제외) -> 국민주택 청약시에는 주택인정. 6. 60세 이상의 직계존속(배우자 직계포함)의 주택 또는 분양권 7. 낡은 폐가 또는 멸실 주택(부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물 8. 도시외 지역 무허가건물(200㎡미만 + 2층이하 한정) -> 건축당시 법령에 적법해야 됨 9. 민영주택 청약시 무주택요건 -> 소형, 저가주택 1호 소유세대 [60㎡이하+8천만원이하(수도권1.3억)] 10.미분양주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권(이 분양권 매수자는 제외하며, 자격 박탈로 인해 재공급 받은 미계약분은 주택수 포함됨)
	주택담보대출 (617시행 : 20.7.1일)	*규재지역내 신규구입 주담대 받은 경우 주택가격 상관없이 6개월내 처분 및 전입의무 부과 -> 임대차 6개월 이상 남은 주택은 사실상 매도 불가능 1주택자 주담대 원칙적 금지(예외 : 6개월내 처분 및 전입, 직장근무별거, 별거봉양), 2주택 이상 다주택자의 규제지역내 신규구입 주담대 금지 시가 9억 초과주택 LTV강화 -> 투과지역 (9억 이하분 40% + 9억초과분 20%), 조정지역 (9억 이하분 50% + 9억초과분 30%), 기타지역 - LTV: 60%, DTI: 50% 시가 15억(KB or 감정원) 초과 아파트 주담대 금지 (12.17일 시행, 재개발.재건축 1주택 세대 조합원이 실거주하고 불가피성 인정될 경우 예외 허용) *주택 임대/매매사업자의 모든지역 주담대 금지(9.13 이전 취득 임대주택은 대출 심사때 주택수에 포함 안되나, 이후 취득 임대주택은 포함됨) *[보금자리론] 구입 후 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무(위반시 대출금회수)
	전세자금대출	무주택자는 소득조건 없이 가능, 1주택자: 고가주택(시가9억) 보유자는 불가능, 2주택 이상자는 불가능 1주택자는 부부합산 소득 1억미만 세대에 대출가능 (기본: 7천만, 맞벌이: 8500만, 1자녀: 8천만, 2자녀: 9천만, 3자녀: 1억), 1주택자는 HUG 보증한도 2억으로 인하 전세대출 후 2주택자가 되거나 투과지역내 시가3억 초과주택 매입시 전세대출회수 (분양권은 주담대 대출시 주택수에 포함되나, 전세자금대출은 예외)
	청약 중도금 대출	9억이상 고가주택의 중도금 대출 금지 (잔금 대출은 별도로 주택수에 따라 차등 적용) 규제지역 중도금대출은 세대당 1건만 가능, 비규제지역 중도금대출은 세대당 2건 가능 -> 규제지역 1건 먼저 받고, 비규제지역 추가 1건으 가능
	임차보증금 반환 대출	1주택자: 투과지구 40% / 조정지역은 60% (9억초과 규제지역 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내) 2주택자: 규제지역 대출불가 (단, 기존 주택매매계약서 + 계약영수증 제출시 1세대와 동일)

청약/대출 관련정보는 여기까지 입니다.

이렇게 취득세, 종부세, 소득세, 양도세, 재개발/재건축, 청약/대출에 관련하여 알아보았습니다.

내용들이 매우 많고 어려운거 같습니다.

저도 계속 포스팅 해가면서 공부를 해가야 겠습니다.