주택담보대출(주담대)과 대출 이자 줄이는 방법

주택담보대출 LTV, DTI, DSR

보통 주택을 구입할 때, 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받아 충당하는 것이 일반적입니다.

금융회사는 대출 이용자에게 필요한 돈을 모두 대출해 주는 것이 아니라, 구입할 주택의 가격과 상환능력 등을 고려하여 대출금액을 제한합니다.

 

주택담보대출 한도가 정해지는 방법은?

 

 - 대출 한도를 정하는 방법은 총 세가지 입니다. 

 - 원래는 LTV, DTI만 이었는데, 최근에 DSR이 생겼습니다.

LTV (Loan to Value) : 주택담보 대출 비율

1. LTV (Loan to Value) : 주택담보 대출 비율

집 값 대비, 대출 받을 수 있는 비율입니다.

LTV는 지역마다 조금씩 달라질 수 있습니다. 투기 지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역 등 어느 지역의 집을 담보로 대출 받느냐에 따라 비율이 달라집니다.

(부동산은 수요와 공급 기준 시장가격 원리를 따라가기 때문에, 정부에 의해 규제가 강화되거나 완화되곤 합니다.)

DTI (Debt to Income) : 총부채 상환 비율

2. DTI (Debt to Income) : 총부채 상환 비율

내 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미한다.

여기서 말하는 소득은 직장인의 경우 연봉, 연소득을 말하고, 자영업자의 경우 사업소득을 말합니다.

대출원리금은 대출 원금과 이자를 합친 금액입니다. 소득이 높으면 대출원리금도 높아집니다.

대출을 더 많이 빌릴 수 있다는 의미입니다.

DSR(Debt Savings Ratio) : 총부채 원리금상환 비율

3. DSR(Debt Savings Ratio) : 총부채 원리금상환 비율

개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌리 수 있는 상한선을 정하는 방법입니다.

주택담보대출원리금 뿐 아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금과 이자)까지 합한 것을 기준으로, 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해주는 방법입니다.

이자상환 방식

1. 원금 균등 상환 방식

매달 원금을 균등하게 갚고, 이자는 시간이 갈수록 줄어드는 방식입니다.

이자는 적지만 초기에 부담이 크다는 단점이 있습니다.

갚고 남은 원금에 비례해 이자가 적용되기 때문에 초기에는 상환액이 크고 시간이 지나면서 이자가 줄어들어 상환액이 줄어듭니다.

 

2. 원리금 균등 상환 방식

가장 보편적인 방법입니다.

매달 원금과 이자를 균등하게 갚는 방식입니다.

상환액에서 초기에는 이자의 비율이 더 높다가 점점 이자가 줄어들고 원금이 많아지는 방식입니다.

원금이 줄어드는 속도가 느린편이지만 갚아야 하는 금액이 매월 일정하여 편리합니다.

 

3. 만기 일시 상환 방식

대출 기간 동안 이자만 냅니다.

원금은 갚지 않다가 만기일에 원금을 한꺼번에 갚는 방식입니다.

당장 갚아야 하는 부담은 적지만 원금이 줄어들지 않아서 부담해야 하는 총 이자는 가장 많은 방법입니다.

tip. 대출 이자 줄이는 방법

1. 대출 이자 감면 조건 꼼꼼히 체크하기

시중 은행들은 신용카드나 체크카드 전월실적, 자동이체 건수, 급여 이체 등 조건을 만족할 경우 금리를 감면해줍니다.

기존에 사용중이던 카드 조건보다 대출 받는 은행에서 더 좋은 조건의 카드를 발급받을 수 있다면, 주거래은행을 옮기는 것도 방법입니다. (주거래은행이 없었다면, 이 기회에 해당 은행을 주거래은행으로)

 

2. 금리인하요구권 활용하기

대출 받은 후 승진하거나 연봉이 올랐을 경우, 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있습니다.

 

3. 자금 사정에 맞춰 대출 상품 갈아타기

대환대출이라고 하는데요. 마이너스 통장 일부를 금리가 싼 만기일시상환대출로 바꿀 수도 있습니다. 틈틈히 잘 알아보고 더 낮은 금리의 대출 상품을 알아보는 것도 방법이겠죠.

 

4. 금융감독원 포털 사이트 파인 이용하기

내게 맞는 주택담보대출, 전세자금대출, 개인신용대출 등을 견적내어 볼 수 있는 페이지가 있습니다.

특히 주택담보대출은 주택 가격 및 종류, 대출 금액 및 기간, LTV, 금리 및 상환 방식, 지역 선택 등으로 나눠져 있기 때문에 세부적으로 조건을 나눠 내게 맞는 주택담보대출 상품을 찾아볼 수 있습니다.